Un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé lorsque l'état d'enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d'un fonds unique alors non enclavé.

Un couple propriétaire en indivision de plusieurs parcelles contigües se sépare et vend certaines d’entre elles à une société. La société sollicite de son voisin une servitude de passage. Face au refus de ce dernier, la société l’assigne aux fins de se voir reconnaître une servitude de passage.

La cour d’appel déboute la société de sa demande au motif que l’état d’enclave résulte de la division du fonds à la suite d’une vente, le passage devait s’opérer sur les terrains qui ont fait l’objet de la division.

La société se pourvoit en cassation considérant que l’état d’enclave de la parcelle préexistait à l’opération de division. La réunion de ces parcelles entre les mains d’un seul propriétaire avant leur revente distincte ne correspond pas aux dispositions de l’article 684 du code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et juge au visa de l’article 684 du code civil que lorsque l'état d'enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d'un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d'enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique.

Civ. 3^e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240

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